Как проводится оценка недвижимости

Для получения кредита под залог имущества, каким бы то ни было, первое, что следует знать – это цена товара, а также степень его ликвидности. Очень важным нюансом является следующий: рыночная цена отнюдь не является показателем ликвидности. Это происходит потому что банк интересует не только и не столько цена обеспечения, но также и сроки, за которые он эту цену сможет получить. Именно поэтому оценка имущества является по своей сути определением степени его ликвидности.

В случае работы с недвижимостью задача дополнительно усложняется. Причина этого кроется в том, что подобное имущество далеко не всегда имеет тенденции к росту. Оценка зависит от целого ряда факторов, и нередко складывается ситуация, когда цена неоправданно завышена. Банк же интересует в первую очередь то, какую именно сумму он сможет получить за реализацию залога в кратчайшие сроки. В результате учитывается не только текущая цена недвижимости. Но также и прогнозы роста и развития рынка, а также общие экономические тенденции.

Впрочем, все вышесказанное является, скорее, идеальной картиной ситуации. В реальности банк мало волнует оценка недвижимости, так как его интересует исключительно итог. В результате оценка здания целиком и полностью зависит от соискателя кредита, о чем говорит и Российское законодательство. Это позволяет самостоятельно выбрать компанию-оценщика, но налагает обязательства по оплате ее услуг.

В данном материале мы постараемся раскрыть нюансы данного процесса, сосредоточившись на двух основных моментах: проведение оценки и выбор банка.

Выбор оценщика

Первым делом следует выбрать оценщика. Данный момент очень важен, так как компания обязательно должна быть легитимной – в противном случае ее заключение банком принято не будет. Оптимальными вариантом будет заранее согласовать с ним возможную кандидатуру, чтобы все не обернулось лишней тратой средств и времени.

Также имеется здесь и несколько основных критериев выбора:

• Очень важно, чтобы оценщик состоял в зарегистрированной организации оценщиков. В таком случае у него должно быть соответствующее удостоверение.
• Оценщик должен обладать полисом гражданской ответственности, а сумма страховки должна составлять не менее 300 000 рублей.
• Отчет по оценке должен быть выполнен по форме, соответствующей требованиям сразу двух организаций: Ассоциации Ипотечного Жилищного кредитования и Ассоциации Российских банков. Кроме того, он должен соответствовать и требованиям банка, в который обращается клиент.
• Здесь стоит учесть, что различные банки предъявляют подчас совершенно различные и даже противоречивые требования.
• Чтобы не ошибиться с выбором стоит для начала ознакомиться с тем списком оценщиков, которые предлагает сам банк. Подобный подход позволит сэкономить время и сократит процедуру принятия акта оценки.

 Проведение оценки недвижимости

Итак, после выбора компании-оценщика наступает этап непосредственной оценки. Для начала потребуется подать заявку на проведение работ, а также выбрать время их проведения. Для этого потребуется предоставить следующие документы:

• кадастровый паспорт;
• договор купли-продажи или свидетельство регистрации;
• паспорт;
• технический план;
• данные для связи.

Достаточно будет копий документов с предъявлением оригинала.

Методика оценки недвижимости

В настоящее время существует несколько основных методик оценки, но все они включают в себя ряд общих моментов:

• Анализ аналогичных сделок на рынке недвижимости.
• Анализ рыночной ситуации в целом, подготовка прогноза на весь срок кредитования. Чаще всего подобные данные не содержат вариабельности, а итог зависит от конкретной ситуации и трендов в области недвижимости. Данная сторона заключения экспертами считается самой слабой.
• Непосредственное определение стоимости недвижимости. Фактически речь идет о сумме, которая необходима для возведения подобного объекта в настоящее время. Чаще всего банки берут за основу именно данную информацию.

Оценщики производят сравнительные анализы, в основе которых лежит местоположение недвижимости, особенности ее состояния, как внутреннего, так и внешнего, технического состояния, а также оценка степени изношенности здания. На рыночную стоимость может повлиять и недавно сделанный капитальный ремонт, причем, в сторону увеличения. Однако сами банки редко принимают этот фактор в расчет, так как в случае длительного срока ипотеки сам параметр полностью утрачивает свое значение.

После завершения оценки недвижимости в Москве подписанный акт дополняют фотографиями местности, где располагается недвижимость, снимки здания снаружи и внутри, а также планы местности и карты с детальным описанием.

Что выбирает банк

Как уже говорилось, реальная цена недвижимости играет для банка далеко не главенствующую роль. Куда как более важен ему показатель ликвидности на время кредитования. Если оценщик выбирает наиболее оптимальные варианты по прогнозам и трендам рынка недвижимости, то банк предпочитает реальные показатели, в качестве которых лежит себестоимость постройки в настоящее время. Методика определения ликвидности своя практически в каждом банке. Она различается в зависимости от типа недвижимости, а выражается в коэффициентах. Общая совокупность собранных данных, включающих в себя рыночную стоимость, себестоимость и коэффициент ликвидности и станет в итоге той суммой, которая будет определять окончательный размер кредита.

Современные методики практически исключают такие мошеннические операции, как подтасовка данных или завышение стоимости. Банки проверяют информацию по залогу максимально качественно и тщательно, не исключая также и статистические данные, послужившие основанием для расчетов.